Valutazione economica ed interventi complessi di trasformazione urbana: un metodo operativo

I fenomeni oggetto di pianificazione urbanistica sono fra quelli più affetti da violazioni delle condizioni di ottimalità dei mercati; di conseguenza, si aprono opportunità per un¿azione delle istituzioni pubbliche volta a realizzare tale ottimalità. Come le altre attività economiche, la produzione e l'investimento immobiliare sono attività soggette a rischio e incertezza, per cui le operazioni private in questo mercato avvengono in genere sulla base di analisi preventive della loro convenienza economica e finanziaria. Sul versante pubblico, reso necessario dalla pervasività degli impatti dell'attività immobiliare, i piani urbanistici ed i progetti di scala urbana sono portatori di molteplici obiettivi e investono numerosi soggetti, coinvolgendo interessi sia particolari sia generali; da qui la necessità di impiegare strumenti di valutazione all'interno del processo pianificatorio, strumenti che identifichino gli effetti del piano e consentano di formulare giudizi quali-quantitativi sugli stessi alla luce degli obiettivi. L'obiettivo specifico di questo lavoro è perciò eminentemente applicato: disegnare un metodo operativo di valutazione economica al fine di verificarne la possibilità di utilizzo come strumento di reale supporto alle decisioni ed alle scelte d'intervento a livello territoriale. Gli elementi specificamente innovativi sono la trattazione delle esternalità mediante analisi multi-criteri e soprattutto l'esplicitazione formale del trade-off tra obiettivo privato e obiettivi collettivi in luogo di sussumere questi in quello (analisi costi-benefici) o quello in questi (analisi multi-criteri classiche). Il contributo presenta la procedura complessiva, seguita dal calcolo di redditività privata. Successivamente si sviluppa il calcolo di redditività collettiva, al livello disaggregato dei vari obiettivi e di seguito a livello aggregato. Infine, si discutono la robustezza e sensitività dei risultati e si conclude con alcuni commenti in merito alla flessibilità del metodo.