Building Finance Without Finance: Developers and Subordinate Real Estate Financialisation in Argentina

Questa tesi analizza come la finanziarizzazione immobiliare si sviluppa sotto vincoli finanziari in Argentina. A differenza della tipica finanziarizzazione con mutui ipotecari e investitori istituzionali, l'Argentina deve affrontare instabilità, inflazione e immobili dollarizzati, che rendono la proprietà immobiliare uno strumento di investimento. Tali condizioni generano effetti comuni (calo della proprietà e minore accessibilità abitativa) ma attraverso meccanismi differenti. Combinando economia politica, sociologia economica e geografia urbana ed economica, la ricerca affronta due domande principali: 1) Come si sviluppa la finanziarizzazione immobiliare sotto vincoli macroeconomici? E 2) Quale ruolo svolgono gli attori immobiliari nell’avanzamento della finanziarizzazione in tali contesti? Attraverso un approccio misto – che combina dati secondari, bilanci societari e interviste qualitative – la tesi affronta tre domande empiriche: 1) In che modo i vincoli finanziari influenzano l’investimento abitativo e le disuguaglianze socio-spaziali? 2) Come i grandi sviluppatori immobiliari affrontano tali vincoli e inseriscono il suolo nei circuiti finanziari? 3) In che modo le pratiche degli sviluppatori trasformano l’abitazione in un’attività finanziaria? I risultati mostrano che i vincoli finanziari concentrano gli investimenti nelle aree più ricche, riducendo la proprietà nelle zone con maggiore attività edilizia e accentuando le disuguaglianze tra i giovani dei ceti medio-alti. Questi schemi riflettono i sistemi abitativi finanziarizzati, ma attraverso meccanismi diversi, determinati da vincoli specifici. L'analisi dei tre maggiori sviluppatori immobiliari quotati in borsa in Argentina illustra come le loro strutture fungano da infrastruttura finanziaria, consentendo i flussi di capitale nonostante i vincoli macroeconomici. Le aziende immettono terreni nei mercati finanziari, dimostrando come, in condizioni di vincolo, la finanziarizzazione immobiliare operi indirettamente attraverso di esse. Anche lo Stato facilita la privatizzazione dei terreni e crea opportunità di profitto per questi attori. Su scala minore, i dati qualitativi mostrano che gli sviluppatori creano e mantengono circuiti d’investimento che trasformano l’immobile in un veicolo di accumulazione. La ricerca estende le teorie del capital switching, mostrando come, in contesti di subordinazione finanziaria, la proprietà dollerizzata svolga un ruolo cruciale nella generazione di circuiti di currency capital switching. Complessivamente, la tesi introduce il concetto di finanziarizzazione immobiliare subordinata, che unisce le letterature sulla finanziarizzazione immobiliare e su quella subordinata. Il concetto descrive percorsi di finanziarizzazione guidati dagli attori in contesti di vincolo macrostrutturale, definiti da gerarchie valutarie, dispositivi di mercato orientati al vincolo e specifiche temporalità e scale. In tal modo, la ricerca mette in luce forme di finanziarizzazione opache che si sviluppano oltre il disegno istituzionale.

This dissertation explores how real estate financialisation—i.e., the transformation of real estate into an investment vehicle—unfolds under financial constraints in Argentina. Unlike typical financialisation with mortgage lending and institutional investors, Argentina faces instability, inflation, and dollarised real estate, making property an investment vehicle. This results in common outcomes—declining homeownership and affordability—but through distinct mechanisms. Combining political economy, economic sociology, and urban and economic geography, the study asks two overarching questions: 1) How does real estate financialisation unfold under macroeconomic constraints? And 2) What is the role of real estate actors in advancing real estate financialisation under macroeconomic constraints? Using mixed methods—secondary data, financial statements, and interviews—the dissertation addresses three empirical questions: 1) How do financial constraints shape housing investment and how does this affect the socio-spatial patterns? 2) How do large developers navigate constraints and insert land into financial circuits? 3) How do developers’ practices turn housing into an asset and shape housing financialisation? The findings show that financial constraints increase investment in wealthier areas, leading to declines in homeownership in areas with the highest construction activity. Growing inequalities also emerge among middle- and high-income young households, who face increasing barriers to homeownership. These patterns mirror financialised housing systems but are driven by different mechanisms shaped by constraints. The analysis of Argentina’s three largest listed real estate developers illustrates how they perform infrastructural financial work, enabling capital flows despite macro constraints. Firms insert land into financial markets, showing how, under constraint, real estate financialisation operates indirectly through firms. The state also facilitates land privatisation and creates profit opportunities for these actors. At a smaller scale, qualitative data shows that real estate developers create and sustain investment circuits that turn real estate into an investment vehicle. Here, the study extends capital switching theories by showing how, under financial subordination, dollarised property plays a crucial role in the generation of currency capital switching. Overall, the dissertation introduces the concept of subordinate real estate financialisation, bridging real estate and subordinate financialisation scholarship. The concept captures actor-led pathways to financialisation under macrostructural constraints, defined by currency hierarchies, constraint-oriented market devices, and a distinct temporality and scale. In doing so, the study unveils forms of financialisation beyond institutional design.