Immobili da costruire e tutele per l’acquirente. Il d.lgs. n. 122/2005 tra asimmetrie contrattuali e conformazione dell’operazione economica

Nel mercato immobiliare, nei soli anni Novanta, il fallimento di circa 9.000 imprese di costruzione aveva provocato seri danni economici in capo a migliaia di nuclei familiari interessati all’acquisto dell’abitazione, con gravi ricadute anche per la realtà socio-economica del Paese Italia. In risposta a tale fenomeno era quindi divenuta sempre più urgente una normativa a protezione degli interessi patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, poi effettivamente introdotta mediante il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (contenente una serie di peculiari ed inderogabili tecniche di tutela della parte debole del rapporto, tra le quali: una garanzia fideiussoria, che il venditore deve consegnare all’acquirente al momento della stipula del contratto preliminare, la quale garantisce le somme corrisposte o da corrispondere prima del trasferimento della proprietà del bene; una polizza assicurativa indennitaria decennale, che il venditore deve consegnare all’acquirente al momento dell’atto di trasferimento della proprietà; ecc.). A distanza però di ormai quasi vent'anni dall’entrata in vigore del citato decreto legislativo, la disciplina a tutela degli acquirenti di immobili da costruire continua a determinare rilevanti incertezze di carattere interpretativo ed applicativo. Incertezze peraltro non risolte dalle recenti modifiche alla normativa avvenute mediante il d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza), e dalla emanazione dei decreti ministeriali nn. 125/2022 e 154/2022, attuativi di modelli contrattuali standard a protezione della parte debole del rapporto (rispettivamente, modelli standard di garanzia fideiussoria e di polizza assicurativa). La conseguenza è che, ancora oggi, sono numerosi gli “spazi” lasciati all’operatore nell’applicazione/disapplicazione della normativa e di tutte le tutele predisposte dalle legge. La presente opera, pertanto, analizza nel suo complesso l’operazione economica di acquisto di un immobile in corso di costruzione (come delineata dal d.lgs. n. 122/2005), con un obiettivo ben preciso: «riallineare» l’interpretazione della normativa nell’ottica di garantire una tutela sostanziale degli interessi patrimoniali dell’acquirente (parte debole del rapporto). A questo riguardo, l’autore, dopo aver verificato l’inefficacia delle tutele introdotte dal d.lgs. n. 122/2005 (in rapporto ai frequenti tentativi di una loro disapplicazione ad opera degli operatori), riflette rispetto a possibili accorgimenti de iure condito e de iure condendo, sempre ispirati alla tutela dell’acquirente.