Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile (cd. rent to buy)

The global economic crisis has had profound effects on several sectors all over the world. In Italy, particularly, the economic cycle has decreased considerably and the real estate market has, consequently, fallen into crisis. Due to a shortage of liquidity, the ordinary citizens are no longer able to acquire property. Furthermore, they cannot recourse to bank financing due to various issues such as inadequate credit guarantees. On the other hand, developers find difficulty securing potential buyers interested in acquiring building units and are forced to sell them below market value. These reasons have strongly affected the Italian real estate market, which is substantially stagnant. Given the aforementioned set of circumstances, as well as in light of the more flexible labor market and the ever-decreasing enduring relationships, it is clear that the familiar scheme of mortgage loan-sale/purchase has to be overcome. Currently, it is clear that different contractual solutions more closely-related to the financial possibilities of all involved parties must be found (in line with the ever-increasing phenomenon of financial disintermediation). A contractual solution may already be found in the Italian legislative text adopted with Decree-Law n.133 of September 12th 2014 converted into Law n.164 of November 11th 2014. Article 23 of the text introduces the “Contract of use in perspective of a possible sale of property”, well known in Italy as “Rent to buy”, which allows potential owners to gradually have access to real property. This contractual form was born to address precisely the issues previously mentioned in this study: to try to solve the current housing crisis, with a very favourable legal regime for both the buyer and the seller. In particular, it furnishes to the potential buyer on one hand, the possibility to immediately get access to the immovable property through rental payments, and on the other hand, after some years, the choice and the right to decide whether or not purchasing it might be a convenient option. Finally, in this way, it would be possible (but only for an initial period) to avoid needing to take on a hefty financial loan; instead, the accrued sum paid by the potential buyer could serve as an advance payment which would go toward the purchase of the real estate. This new contract, however, has raised questions and doubts regarding its application and implementation and is worthy of further studies and analyses. This research, therefore, focuses on the main issues involved in the legal regime (such as juridical qualification, distinctions between the other domestic legal categories, enforcement of the contract, enforceability of the right of the tenant, etc.), as well as analyzes, with a comparative approach, the U.S. system and its application of the contracts inspired by the same purposes. To sum up, after an in-depth study of Italian literature on these topics, the research examines the problematic civil aspects and correlated interpretative guidances, furnishing personal solutions for useful application of the “contract of use in perspective of a possible sale of property” (cd. “rent to buy”).

La crisi economica mondiale ha colpito tutti indistintamente. In Italia, in particolare, il “ciclo economico” è peggiorato in modo significativo, ed il mercato immobiliare, di conseguenza, è entrato in crisi. Una fascia sempre più ampia della popolazione, infatti, si trova al giorno d’oggi priva della liquidità necessaria per l’acquisto della proprietà immobiliare, nonché priva delle garanzie sufficienti per l’ottenimento di un finanziamento bancario a ciò finalizzato. Dall’altro lato, “i costruttori” trovano sempre maggiori difficoltà nell’individuare potenziali acquirenti, e sono sovente costretti ad alienare le unità immobiliari al di sotto del loro valore di mercato. Tutto quanto sopra premesso, ed alla luce del più flessibile mercato del lavoro e dei sempre più “fluidi” legami familiari, sembra chiaro che l’operazione di ‘vendita collegata a mutuo ipotecario’, come fino ad oggi intesa, debba essere “superata”. È parimenti chiara la necessità di individuare fattispecie negoziali adeguate alle possibilità finanziarie dei contraenti, e che consentano loro ‘l’acquisto graduale della proprietà immobiliare’ senza l’intervento di un intermediario finanziatore (in linea con il crescente fenomeno della disintermediazione finanziaria). Una soluzione contrattuale può fin d’ora trovarsi nel decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014, convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 64. L’art. 23 del suddetto testo, infatti, ha introdotto il “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile”, meglio conosciuto come contratto di “rent to buy”, il quale consente un “acquisto progressivo” della proprietà immobiliare. Tale schema contrattuale, sorto per risolvere le problematiche sopra menzionate e la stessa crisi immobiliare, ha introdotto un favorevole quadro normativo per entrambi i contraenti. In particolare, questo garantisce al potenziale acquirente, da un lato, la possibilità di avere immediato accesso all’immobile a fronte di pagamenti periodici e, dall’altro lato, dopo alcuni anni, la scelta ed il diritto di decidere se l’acquisto configuri ancora una soluzione conveniente. Il potenziale compratore, in sostanza, potrà evitare (perlomeno per il primo periodo) l’ottenimento di un finanziamento bancario, ed acquistare “progressivamente” l’immobile imputando (almeno parzialmente) i canoni pagati al prezzo della futura ed eventuale vendita. Con riguardo a tale contratto, e precisamente in merito alla sua applicazione e diffusione, sono però sorti numerosi dubbi interpretativi ed interrogativi di stampo pratico. La presente opera esamina esattamente le principali problematicità sorte nella interpretazione della disciplina giuridica del contratto (segnatamente, in tema di qualificazione giuridica, di “delimitazione” dalle altre fattispecie contrattuali ad esso affini, di applicabilità del contratto in generale, di opponibilità del diritto del conduttore, ecc.), nonché analizza, con un approccio comparativo, il “sistema” degli Stati Uniti d’America (USA) e l’applicazione in esso degli schemi contrattuali ispirati dai medesimi obiettivi. In sintesi, in seguito ad una approfondita analisi della “letteratura” italiana sui suddetti temi, il presente lavoro esamina gli aspetti problematici della disciplina civilistica del contratto e gli orientamenti interpretativi ad essi relativi, fornendo personali soluzioni per una più efficiente applicazione e redazione del “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile” (cd. “rent to buy”).